Aplicación de los contratos de arrendamiento de local en estado de Alarma

Soy Alegría Cuevas, responsable del área inmobiliaria del despacho Le Morne Brabant Madrid.

En este vídeo vamos a tratar de resolveros algunas dudas sobre la aplicación de los contratos de arrendamiento de local ante las especiales circunstancias que estamos viviendo.

No obstante, desde Le Morne Brabant Abogados estamos a tu entera disposición para cualquier duda que puedas tener, nosotros estaremos encantados de solventarla. Consúltanos tu caso.

El Real Decreto que regula el estado de Alarma no hace una especial consideración sobre la suspensión de las obligaciones contractuales, si que suspende otro tipo de plazos pero no habla específicamente sobre la suspensión de los contratos, en este caso de los de arrendamiento de local. Esto no significa que el estado actual de epidemia no infiera o no tenga repercusión en el cumplimiento de las obligaciones.

Nuestro Código Civil regula situaciones de fuerza mayor o caso fortuito, y nuestro alto tribunal ha venido aplicando estos supuestos, si bien, lo ha hecho de forma restrictiva.

Nuestro alto tribunal, en la anterior crisis que conocemos la crisis financiera del 2008, aplico la denominada cláusula Rebus en algunos supuestos. Esta cláusula implícita en todos los contratos determina que si se produce un cambio de circunstancias de enorme entidad que no pudiesen preverse en el momento de la contratación, podrá facilitar la modificación o incluso la extinción de las obligaciones.

Para que se aplique la cláusula Rebus tenemos que aplicarla en consonancia con tres ideas:

  1. Habrá que atender a nuestro contrato de arrendamiento. Si nuestro contrato de arrendamiento de local regula específicamente el supuesto de fuerza mayor o caso fortuito, habrá que estar a lo que indique nuestro contrato, pero lo normal es que en los contratos de arrendamientos no se haya regulado, hasta ahora, esta circunstancia.
  2. En segundo término, tenemos que vernos afectados directamente por esta circunstancia, es decir, que nuestro negocio o actividad este específicamente afectada por el Real Decreto establecido gubernamentalmente. En los supuestos por ejemplo de que nuestra actividad sea de bienes de primera necesidad no se encontraría afectado en esta cláusula, por ejemplo el caso de los locales que tengan negocios de alimentación o en el supuesto de farmacias.
  3. En tercer lugar, lo que se establece es una proporcionalidad, lo que trata la cláusula Rebu es establecer un reequilibrio en las obligaciones.

El Código Civil también, en el artículo 1575 en referencia a los contratos de arrendamiento rústicos si que prevé los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, en los arrendamientos rústicos si que se establecen este tipo de circunstancias, como situaciones de sequías, terremotos, plagas o cualquier tipo de circunstancia que verdaderamente influya. Para estos supuestos viene estableciendo la posibilidad de una reducción en el pago de la renta.

Nuestra recomendación desde Le Morne Brabant Abogados es que si te encuentras en una de estas circunstancias, puedas o debes enviarle un requerimiento fehaciente al propietario indicándole que te encuentras en esta situación para abrir la posibilidad de una negociación que lleve a cabo una modificación o en su caso una extinción de tu contrato de arrendamiento de local.