Analizamos los cambios fiscales y cómo te van a afectar los nuevos impuestos a la vivienda
Si vas a comprar una vivienda, tienes una o varias en alquiler o estás a punto de heredar un inmueble familiar, es hora de ponerte al día en relación a las novedades legislativas.
La última actualización al respecto, recogida en la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, ha sido ya publicada en el Boletín Oficial del Estado y supone, en general, un intento de implementar la presión fiscal en esta área.
El primer cambio destacable que introduce esta norma afecta a los arrendatarios del alquiler, a quienes se trata de incentivar de forma positiva a que regulen ante el estado los ingresos que obtienen por esta actividad. Para ello, explica desde Le Morne Brabant el abogado Miguel Ángel Jara, obliga al contribuyente a declarar y calcular rendimientos netos positivos derivados de la actividad de arrendamiento de inmuebles para poder acogerse a la reducción del 60% de los mismos y por ende pagar menos impuestos.
Es decir, la nueva ley nos obliga no sólo a declarar los ingresos netos (como hasta ahora), sino también a calcularlos desde el principio en nuestra autoliquidación, para que su estimación o pago dependa de la voluntad del propio contribuyente y no recaiga en el trabajo de la propia administración a través de un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección para la comprobación de tales rendimientos.
Así, interpreta el letrado, se trata de conseguir que los contribuyentes interioricen que es más sencillo y beneficioso declarar y autoliquidar el alquiler para acogerse al beneficio fiscal de la reducción del 60% del rendimiento neto obtenido, que no hacerlo y exponerse a que Hacienda los “pille”, no pudiendo en tal caso acogerse a beneficio alguno, sobre las cantidades que no fueron declaradas y/o autoliquidadas o sobre los gastos indebidamente deducidos.
Otra modificación importante es la que afecta a la herencia de inmuebles mediante la figura del pacto sucesorio, que consiste en recibir estos bienes en vida quien los lega. A partir de ahora, y siempre refiriéndonos a las comunidades autónomas que lo permitían —Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Baleares y Cataluña— las ventajas fiscales de utilizar el pacto sucesorio desaparecen en caso de que el bien o bienes adquiridos mediante pacto sucesorio (y no por donación, y por tanto tras haber pagado menos impuestos) se vendieran por el adquiriente a un tercero antes del transcurso de un plazo de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante, si fuera anterior.
Es decir, en caso de que el adquiriente del bien (obtenido a través del pacto sucesorio) lo venda antes de esos cinco años, para el pago del impuesto de ganancia patrimonial, deberá tomar como base imponible el valor por el que el causante adquirió el inmueble y no el valor por el que el adquiriente lo adquirió en el pacto sucesorio, lo que sin duda incrementará la ganancia patrimonial y, por ende, la cantidad a pagar por dicho impuesto.
Un apunte relevante que realiza Miguel Ángel Jara es que con el nuevo texto se solucionan de raíz los problemas que hasta ahora suscitaban la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio, si el causante hubiera sido no residente en España. La nueva ley refiere que: “los contribuyentes tendrán derecho a la aplicación de la normativa propia aprobada por la Comunidad Autónoma en donde se encuentre el mayor valor de los bienes y derechos del caudal relicto situados en España. Si no hubiera ningún bien o derecho situado en España, se aplicará a cada sujeto pasivo la normativa de la Comunidad Autónoma en que resida”.
El cambio es significativo, ya que, antes, para poder acogerse a los beneficios fiscales autonómicos oportunos el causante necesitaba ser residente en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. Ahora esto desaparece, lo que sin duda unifica el criterio y lo adecua a la jurisprudencia reciente del TJUE y Tribunal Supremo existente al respecto, eliminando por fin la discriminación que existía hasta ahora en este sentido para los no residentes extracomunitarios.
Llegamos así al tercer punto de interés y relevancia para los propietarios y herederos de vivienda. Se trata de la decisión de que sea el valor de referencia que establece la Dirección General del Catastro el válido para establecer la base imponible de los tributos patrimoniales Ya no se tendrán en cuenta, por lo tanto, las circunstancias propias de cada inmueble, ni su estado de conservación, o el hecho de haber sido reformado o no.
En cuanto a la posibilidad de litigios con respecto a este aspecto del cambio de norma, el abogado de Le Morne los ve posibles pero improbables, ya que la información sobre el precio medio en el mercado de bienes inmuebles urbanos que suelen dar las administraciones previa solicitud de los interesados, suele ser normalmente un precio mínimo fiscal, que, en teoría, normalmente, es superado o, al menos igualado, en escritura pública a la hora de formalizar la compraventa.
En cualquier caso, matiza, “en el caso improbable de que la Dirección General de Catastro por algún motivo que desconocemos, modificase por completo los criterios hasta ahora utilizados para determinar el precio medio del Mercado de un inmueble y comenzase a determinar precios que pudieran entenderse como fuera de mercado y/o muy elevados con respecto al precio real, en ese caso concreto, sí que se podrían producir litigios, debido a los perjuicios que sin duda ocasionaría a los contribuyentes”.
Miguel Ángel Jara
Desde Le Morne abogados hemos explicado la nueva situación a diversos medios de comunicación:
