¿Cómo afecta el Estado de Alarma a los contratos de arrendamiento de local?

Desde Le Morne Abogados queremos contarte como afecta el Estado de Alarma a los contratos de arrendamiento de local.

Si tienes dudas puedes ponerte en contacto con nosotros a través de la línea de consulta directa que hemos habilitado, para hacer que esta situación no te limite estar bien informado.

El Real Decreto que declara el estado de alarma no regula explícitamente la suspensión de los plazos contractuales, esta norma solo suspende los plazos de prescripción y caducidad y no cabe extender esa suspensión a los plazos fijados en los contratos, pues se trata de una norma excepcional, no aplicable por tanto por analogía, sin embargo, esto no quiere decir que la situación de epidemia y el estado de alarma no afecten a las obligaciones contractuales.

Nuestro Código Civil regula las situaciones de fuerza mayor y caso fortuito en varios de sus artículos (arts.  1105, 1602, 1625, 1777 entre otros). En estos casos por una parte cesa la responsabilidad por daños y puede extinguirse la obligación en el caso destrucción de la cosa debida sin culpa del deudor o de imposibilidad de la obligación de hacer. El TS ha concretado que para que se den estos supuestos ha de tratarse de circunstancias que fueran totalmente imprevisibles en el momento de la contratación y que impidan por sí mismas la prestación y que como remedio excepcional se interpreta de manera muy restrictiva, como es el caso que nos ocupa actualmente con la llamada Crisis del Coronavirus.

Nuestra Jurisprudencia ha venido aplicando, en situaciones similares la cláusula rebus sic stantibus, implícita en todos los contratos que conlleva,  que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, dicha jurisprudencia fue aplicada por nuestro Alto Tribunal en la denominada Crisis financiera, pero en la práctica su aplicación sigue siendo restrictiva.

Para la aplicación de esta cláusula debe realizarse en conjunción con tres ideas:

1.- En primer lugar habrá que estar a lo regulado por las partes en el contrato, hasta ahora no ha sido habitual regular los efectos de una situación de fuerza mayor en los contratos de arrendamiento de local, en los supuesto que se haya realizado se atenderán a lo dispuesto en su clausulado, pues opera con plenitud la autonomía privada en estas relaciones contractuales entre empresarios y propietarios.

2.- Tiene que existir una causalidad directa entre esa circunstancia y el incumplimiento, es decir que nuestro negocio se vea afectado por la obligación de cierre decretada por el Gobierno, podrían quedar fuera de esta aplicación los contratos de arrendamiento sobre locales que ejerzan las actividades de alimentación o farmacia.

3.- Los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus han de ser proporcionados a la situación. Como señala la STS 447/2017, de lo que se trata es de flexibilizar los pactos contractuales, no necesariamente de extinguir las relaciones jurídicas. No hay que olvidar que el fundamento es la buena fe, y por tanto el efecto en principio tiene que ser la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones, y solo en caso de imposibilidad la resolución de la obligación, en ambos casos sin indemnización por incumplimiento.

Otra posible vía de solución la podemos encontrar en el artículo 1.575 de nuestro Código Civil al regular el arrendamiento rústico, si bien no es aplicable a los contratos de arrendamiento de local, si podemos realizar una aplicación analógica, dicho precepto legal establece:

El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.”,

 

Si bien es cierto, que en las actuales circunstancias no podemos ofrecer una solución concreta y especifica a este asunto, dado que el Real Decreto que regula el Estado de alarma no se ha pronunciado sobre este tema, si podemos realizar unas recomendaciones a los inquilinos (autónomos y pymes) que se encuentran en una situación compleja frente a la falta de ingresos y la acumulación de pagos a los que hacer frente:

  • Revisar el contrato de arrendamiento de forma exhaustiva para comprobar que no se ha regulado en el mismo, situaciones de fuerza mayor o caso fortuito, dado que en tal caso habrá que estar a lo pactado, teniendo en cuenta que la contratación en masa no puede suponer la renuncia a derechos reconocidos por Ley a los consumidores, en tal caso podría entenderse como nula, y que las demás renuncias están sujetas a examen de abusividad, diga lo que diga el contrato.

 

  • Informar al propietario del local, de forma fehaciente, de la situación de tu negocio, abriendo un periodo de negociación para llevar a cabo, bien una novación contractual o en los casos más dramáticos la resolución del contrato, sin que medie indemnización alguna al propietario por resolución anticipada, dado el actual estado de alarma.

 

No obstante, habrá que estar a los posibles cambios legislativo que puedan ocurrir en los próximos días (ayudas, modificaciones legislativas, prórroga de la alarma decretada etc,) y analizar cada caso en concreto.