Comunidades de Propietarios
Comunidades de propietarios
Las Comunidades de propietarios están constituidas por el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
La norma principal que regula las Comunidades de Propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal.
La constitución en régimen de propiedad horizontal se lleva a cabo mediante escritura pública que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Dicha escritura debe contener:
– La descripción del inmueble en su conjunta y la descripción de cada uno de los pisos o locales.
– La cuota de participación que corresponde a cada piso o local que se fijará tomando como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
– Podrá contener además los estatutos que establecerán las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota determina la participación en las cargas y beneficios de la comunidad y se fija en el título constitutivo.
Elementos comunes y privativos
Los elementos comunes son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente. Pertenecen a todos los propietarios en su conjunto, es decir, es la comunidad de propietarios la que ostenta la titularidad de los mismos.
Elementos comunes por naturaleza, (muros, escaleras..) imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales.
Elementos comunes por destino o no esenciales, (terrazas, garajes, trasteros…) aquellos que pueden ser desafectados de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, a favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto.
Los elementos privativos se definen en los arts. 396 CC y 3 de la LPH como el espacio aéreo de los pisos o locales, susceptible de aprovechamiento independiente y a los demás arquitectónicos o instalaciones de toda clase que estén comprendidos dentro del espacio aéreo delimitado y sirvan exclusivamente al propietario.
Los elementos comunes de uso privativo o exclusivo son aquellos elementos comunes que al serlo por “destino” (terrazas, patios interiores…), su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local, siendo necesario que este uso esté previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios. No obstante, se debe tener claro que el elemento no pierde su carácter común, de manera que el derecho de propiedad corresponde a la comunidad de propietarios.
El Administrador de Fincas
El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de todas las funciones dirigidas al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y el asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles.
En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH: velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, preparar el plan de gastos e ingresos, atender a la conservación y entretenimiento de la casa, ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros, actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros, ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, llevar una adecuada contabilidad, advertir sobre la morosidad y encargarse del mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Cuando actúa como Secretario de la comunidad, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.
Caso de incumplimiento por parte del Administrador de sus funciones éste podrá ser revocado de su cargo en Junta de propietarios y/o se le podrá exigir vía judicial la responsabilidad que se hubiere derivado como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones como administrador.
Juntas ordinarias y extraordinarias
Los tipos de juntas que pueden darse en una Comunidad de propietarios vienen determinadas en el art. 16 de la LPH.
Juntas ordinarias
Son Juntas ordinarias aquellas que han de realizarse, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas de la comunidad de propietarios.
La Ley no prevé ninguna sanción para el caso en que el Presidente incumpla su mandato de convocar Junta ordinaria cada año, pero cualquier propietario puede requerir que lo haga y caso de negativa podrá exigir las responsabilidades en que el presidente hubiere incurrido caso que se hubieren producido perjuicios para la comunidad.
Juntas extraordinarias
Son Juntas extraordinarias, las celebradas en las demás ocasiones en que el Presidente lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente, al menos, el 25% de las cuotas de participación.
Los acuerdos en las comunidades de propietarios: unanimidad y mayorías
Acuerdos que requieren unanimidad
Aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Acuerdos que requieren mayoría cualificada
1.- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
2.- El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
3.- Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en todos los párrafos anteriores, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en todos los supuestos anteriores obligan a todos los propietarios.
4.-La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
5.- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
Acuerdos que requieren mayoría ordinaria
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
De la impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios
Acuerdos impugnables
Los acuerdos adoptados en Junta de propietarios podrán ser impugnados en los siguientes supuestos.
1) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad.
2) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Estarán legitimados para impugnar:
– Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta.
– Los ausentes por cualquier causa.
– Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
El propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH.
Plazo para impugnar los acuerdos alcanzados en Junta de propietarios
Los acuerdos deberán ser impugnados en el plazo máximo de tres meses salvo que se trate de acuerdos contrarios a la ley o los estatutos en cuyo caso la acción para impugnar caducará al año. En ambos casos el plazo comienza a computarse a partir de la comunicación del acuerdo que queremos impugnar.
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