Ejecución hipotecaria. Embargo de la vivienda
Embargo de la vivienda
Ante el impago de la hipoteca, el banco suele plantear alargar el plazo del préstamo para abaratar las cuotas, contactar con entidades que refinancian la deuda o reunificar los pagos, e incluso asesorar en la venta del piso y así que se pueda hacer en buenas condiciones y sin las cargas de un procedimiento hipotecario
Si todo esto falla y el impago de la hipoteca persiste, el banco inicia entonces la ejecución, poniendo la correspondiente denuncia judicial.
Este procedimiento, dependiendo de la zona geográfica, puede tardar entre 8 y 18 meses. Es entonces cuando el juez declara el embargo de la vivienda, que, suele ser luego subastada por el banco.
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El banco tiene dos opciones procesales:
• Acudir al proceso de ejecución común u ordinario.
• Acudir al proceso de ejecución especial de ejecución hipotecaria.
Procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca
La acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados.
Requisitos procesales
Sólo será aplicable el proceso de ejecución hipotecaria cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.
Cuando se persigan bienes hipotecados se aplicará siempre que se cumplan los requisitos siguientes:
• Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.
• Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.
En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.
Tribunal competente
El Juzgado de Primera Instancia del lugar en que radique la finca.
Si ésta radica en más de un partido judicial, lo mismo que si fueren varias fincas y radicaran en diferentes partidos, el Juzgado de Primera Instancia de cualquiera de ellos, a elección del banco.
Demanda ejecutiva
La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
Documentos que han de acompañarse a la demanda
A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución.
En caso de ejecución sobre bienes hipotecados sí no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
Requerimiento de pago
En el mismo auto en que se despache ejecución se mandará que se requiera de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
Convocatoria de la subasta de bienes hipotecados. Publicidad de la convocatoria
Pasados 30 días desde que tuvo lugar el requerimiento de pago se procederá a la subasta del inmueble hipotecado.
La subasta se anunciará con veinte días de antelación, por lo menos. El señalamiento del lugar, día y hora para el remate se notificará al deudor, con la misma antelación, en el domicilio que conste en el Registro.
Pago del crédito hipotecario
El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas.
Oposición a la ejecución
En los procedimientos a que se refiere este capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en la extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca.
Formulada la oposición se suspenderá la ejecución. El tribunal, mediante providencia, convocará a las partes a una comparecencia, oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente.