A la hora de negociar el alquiler de un local comercial se deben tener en cuenta una serie de aspectos importantes que pueden ser decisivos en todo el proceso. En Le Morne Brabant queremos hablarle más de ellos para que pueda beneficiarse del conocimiento de nuestros abogados especialistas.
1.- Preste atención a los gastos del arrendatario
A la hora de negociar el alquiler de un local comercial se deben tener en cuenta los gastos que repercuten directamente en el arrendatario. Entre ellos, hay algunos como la vigilancia, el mantenimiento o la limpieza que, con mucha frecuencia terminan repercutiendo en el inquilino. Por lo mismo, es siempre recomendable incluir en el contrato de arrendamiento un límite para dichos gastos, de tal manera que no terminen por suponer una carga excesiva.
2.- Comprobar la titularidad a la hora de negociar el alquiler de un local comercial
A la hora de negociar el alquiler de un local comercial debe asegurarse de que quien firma el contrato es el propietario del mismo. En el caso de que fueran varios, todos los propietarios deberán firmar el contrato. Para comprobar cuál es el estado del local en este punto, podemos revisar dichas características en la nota simple del Registro de la Propiedad.
En los casos en los que el propietario del local sea una sociedad de tipo mercantil, lo que se debe solicitar es la escritura de la misma, así como la escritura de poder o nombramiento. De esa manera, podremos comprobar los datos de la propia sociedad así como las facultades para la firma del contrato.
3.- Revisar la duración del contrato
Otro de los aspectos más importantes a tener en cuenta para negociar el alquiler de un local comercial es la duración. En este punto se deben tener en cuenta dos aspectos. El primero de ellos tiene que ver con la propia extensión temporal del mismo: puede pactarse entre inquilino y propietario cuál es la más conveniente para ellos.
Normalmente hay una duración de obligado cumplimiento para el inquilino, que establece un periodo en el que no puede terminar el contrato salvo si paga una indemnización (que a su vez debe estar pactada). Por lo mismo resulta interesante para el inquilino firmar cláusulas por las que sea posible liquidar el contrato en caso de que no funcione el negocio que se propone abrir en el local en cuestión. Esta es una manera de evitar inconvenientes económicos que podrían hacer aún más gravoso el cierre sobrevenido.
Generalmente, en este tipo de cláusulas se incluye un periodo de meses en los cuales el inquilino puede preavisar para abandonar el local sin tener que hacer frente a la indemnización.
4.- Periodo de carencia en caso de obras para negociar el alquiler de un local comercial
Para negociar el alquiler de un local comercial también se debe tener en cuenta el periodo de carencia para los casos de obras. Si se requiere hacer obras, es muy recomendable negociar un periodo de carencia por el cual o no se abona el total o una parte del arrendamiento por el tiempo que duren las obras. Este periodo de obras normalmente es al principio del alquiler del local y puede ser de gran ayuda para su despegue.
Se hace así porque mientras duren las obras el local no dará beneficios y por tanto el alquiler en sí es una carga.
Lo mismo vale en el caso de algunos locales como consecuencia de las contingencias causadas por la COVID-19.
5.- Revisión de la renta de alquiler
Otro de los aspectos clave para negociar el alquiler de un local comercial es la revisión periódica de su renta. Esta puede actualizarse de varias formas y debe ser escogida la más beneficiosa. La cláusula rebus sic stantibus es una cláusula que se encuentra en todos los contratos y que está prevista para circunstancias que no pudieran preverse, por ejemplo la actual pandemia que venimos sufriendo desde hace un año.
A través de ella, pueden evitarse las ejecuciones de los avales bancarios así como paralizar todas las reclamaciones que haya sobre desahucios o rentas. Igualmente, puede dase la devolución de todas las rentas pagadas a lo largo del periodo de la pandemia.
Por último, hay que decir que al amparo de esta cláusula es posible adaptar la renta a las nuevas circunstancias que se hayan presentado. Con ella, se pueden modificar las condiciones actuales; si no es de mutuo acuerdo, recurriéndose a un Juez con el que se establecen las nuevas condiciones. Se requiere del asesoramiento de abogados especialistas para tramitarla.
Al margen de ello, existen otras modificaciones de la renta que pueden atenerse a:
Actualización por IPC
La primera forma de actualizar la renta es conforme al IPC (Índice de Precios al Consumo). En esta modalidad la renta se actualiza de acuerdo con dicho índice.
IPC + puntos
Es otra modalidad en la que el precio se actualiza conforme al IPC junto con algunos puntos añadidos por los que se pretende compensar el desfase entre los precios reales y el IPC en el caso de los contratos de larga duración.
Conforme al mercado
En este criterio se emplean los precios de mercado para actualizar el precio del alquiler. Normalmente se emplea este método para los contratos de alquiler de larga duración.
Tal y como puede verse, el criterio para actualizar el precio del alquiler puede hacer que varíe notablemente su importe. Para cualquier aspecto legal de su contrato de alquiler, le recomendamos contar con nuestros abogados especialistas para defender sus intereses. Pruebe nuestra primera consulta gratuita para convencerse por sí mismo de su profesionalidad.