La última reforma legislativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiende a aportar estabilidad a los alquileres. Eso sí, existen una serie de supuestos que permiten al propietario rescindir el contrato de alquiler unilateralmente.
Las posibilidades de rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario
Es imprescindible señalar que las rescisiones unilaterales tienen que estar debidamente motivadas y notificarse por escrito. En este punto, hay que señalar que la ambigüedad normativa puede traer problemas. Lo mejor, siempre que se pueda, es enviar una notificación por burofax porque de este modo tendrá valor probatorio.
En segundo lugar, conviene señalar que los supuestos que se indican son excepcionales. Es decir, no se puede expulsar a un inquilino de la vivienda de forma discrecional si hay un contrato firmado. Existe la posibilidad de un acuerdo de rescisión entre las dos partes, pero también está la opción unilateral por parte del propietario o del inquilino.
Es importante señalar, sin embargo, que hay una moratoria de desahucios generalizada para familias vulnerables hasta el 30 de septiembre. Esto supone que aquellos inquilinos que se incluyan en esta categoría no podrán ser desahuciados en ningún caso. Hay que tener en cuenta esta circunstancia antes de tomar ninguna decisión.
El plazo de preaviso variará en función del motivo, pero si no hay actividades ilícitas habría que avisar con dos meses de antelación. Estos son los casos en los que el propietario puede rescindir anticipadamente un contrato:
1. Impago del alquiler
El impago del alquiler es el principal motivo de rescisión unilateral del contrato. Para aplicarlo, tiene que darse, como mínimo el impago o el pago fuera de plazo de la renta durante un mes.
La LAU establece claramente que la renta se tiene que satisfacer los siete primeros días de cada mes. Con la ley en la mano, si se produce un retraso injustificado y que no se acoja a una moratoria como la actual, sería posible resolver el contrato y tramitar el procedimiento de desahucio. La duración del proceso puede variar pero, por lo general, tarda entre 3 y 6 meses. Es bueno, pues, hacer un cálculo para ver cuáles son las posibilidades y lo que conviene.
Ahora bien, para poder iniciar el procedimiento hay que notificarlo al interesado y dirigirse al juzgado. Este dato es relevante para evitar malos entendidos en la gestión de esta maniobra.
2. Impago de la fianza
El impago de la fianza es otro de los motivos que pueden justificar una rescisión unilateral de los contratos. No en vano, el inquilino está obligado a pagar un mes por adelantado.
Lo que muchos inquilinos se preguntarán es si esta situación afecta una vez depositada la fianza al inicio del contrato. La respuesta es que sí, y tiene su razón de ser. El importe de la fianza tiene que actualizarse cuando se actualiza la renta y, por lo tanto, el propietario tiene derecho a reclamar esa diferencia. Aunque esa diferencia puede ser de tan solo 30 o 40 euros, se tiene que satisfacer.
En el caso de que la diferencia no se pague, previo requerimiento, se puede iniciar el procedimiento de desahucio. El procedimiento será análogo al del impago del alquiler.
3. Actividades molestas y/o ilícitas
Las actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas son un motivo para la rescisión inmediata del contrato. Ahora bien, ¿cuáles serían los casos que se incluirían en este supuesto?
Un caso paradigmático es el de los narcopisos o los lugares en los que se realizan actividades delictivas. En los últimos años, se ha dado este caso en nuevos lugares. También los burdeles clandestinos entrarían dentro de esta casuística, puesto que son un negocio ilegal. Es importante tener claro que, en esos casos, el procedimiento de rescisión sería inmediato. Conviene considerar estas cuestiones para tomar decisiones conscientes.
Otras actividades molestas son aquellas que causen problemas reiterados en los vecinos. Este sería el caso de aquellos vecinos que hacen ruidos y que han sido denunciados en varias ocasiones.
4. Uso fraudulento del alquiler
El uso fraudulento del alquiler es un supuesto paradigmático de mala fe contractual. La idea es que el contrato de alquiler de una vivienda está concebido para dar respuesta a la necesidad de alojamiento del inquilino y su familia.
¿Cuándo se incumple este caso? Por ejemplo, cuando se realquilan cuartos, puesto que el propietario no ha dado autorización para ello. Otro caso es el de la instalación de negocios, sea legal o ilegal la actividad. Estos supuestos permitirán gestionar una rescisión por la vía rápida y en poco tiempo. No en vano, se perdería la consideración legítima para el que se firmó el contrato y este se podría considerar nulo de pleno derecho.
El problema de este supuesto es que puede ser más lenta la recopilación de pruebas. En consecuencia, este es un caso que no se aprueba tantas veces.
5. Necesidad del propietario
El propietario puede gestionar el desahucio si acredita una necesidad expresa al respecto. La idea es que, si el propietario necesita disponer de su vivienda, pueda hacerlo.
Es posible que el propietario o su familia directa necesiten la vivienda para habitarla. En este caso, que incluye a propietario, hijos, padres o cónyuge en caso de divorcio, la comunicación debería realizarse con una antelación de dos meses; pero sería ineludible, independientemente del tiempo de contrato firmado. Este es un supuesto que se ha hecho más habitual en los últimos años.
El principal concepto que cabe destacar es que la vivienda es un bien de primera necesidad. Por lo tanto, no tendría sentido que un propietario no pudiera disponer de ella llegados a ese caso.
Conclusión
Las posibilidades de rescindir el contrato de alquiler por parte del propietario son varias. Ahora bien, como se ha dicho antes, tienen que demostrarse y estar motivadas. Los propietarios o inquilinos pueden solicitar un servicio especializado en cuestiones de vivienda en Le Morne. La firma cuenta con más de 10 años de experiencia y ofrece servicio personalizado en la Comunidad de Madrid, Región de Murcia y la Comunidad Valenciana.
Los métodos de contacto con el despacho son varios, desde el teléfono 900 373 604, la videollamada y el formulario web de contacto.